الگوي وام مسكن در ۱۰ كشور

الگوي وام مسكن در ۱۰ كشور
سقف وسود تسهيلات ملك چگونه تعيين مي شود؟

دنياي اقتصاد: تسهيلات خريد خانه در کشورهايي که به لحاظ نظام تامين مالي مسکن، پيشرو و کارآمد به حساب مي آيند، براساس يک مدل مشترک پرداخت مي شود. تحقيقات از ۱۰ کشور جهان نشان مي دهد ۴ عنصر وام خريد مسکن شامل «نرخ سود، سقف تسهيلات، مبلغ قسط و دوره بازپرداخت» به جاي آنکه با شيوه هاي دستوري يا سليقه اي تعيين شود، از الگوي «اعتبارسنجي متقاضيان» تبعيت مي کند. بانک ها متناسب با اعتبار مشتري، تسهيلاتي با شرايط متنوع و نرخ هاي سود مختلف ارائه مي کنند. اين مدل علاوه بر اثربخشي حداکثري وام، دو عايدي براي بازار پول و کل اقتصاد دارد.
دنياي اقتصاد، بانک ها و موسسات مالي کشورهاي پيشرو در حوزه «حمايت مالي موثر از متقاضيان مسکن»، با بهره گيري از سبک واحد در تعيين عناصر اصلي وام خريد خانه، سه هدف اقتصادي را همزمان در بازار مسکن، بازار پول و بدنه اقتصاد دنبال مي کنند. بررسي هاي «دنياي اقتصاد» درباره تفاوت فاحش بين مدل فعلي بانک هاي ايراني و بانک هاي جهان در پروسه پرداخت وام خريد مسکن حاکي است: در ۱۰ کشور با درجات مختلف توسعه يافتگي اما هم مسير در نظام تامين مالي مسکن، ملاک عمل همه فرآيندها در پرداخت تسهيلات بانکي به خريداران خانه، بر «اعتبارسنجي افراد متقاضي وام» استوار شده است به اين معنا که بانک ها به جاي تبعيت از مدل هاي دستوري يا سليقه اي براي تعيين «نرخ سود، ميزان سقف، مبلغ اقساط و طول بازپرداخت» وام خريد مسکن، از الگوي اعتباري براي محاسبه اين چهار عنصر استفاده مي کنند. نهادهاي مالي ارائه کننده وام خريد مسکن در آمريکا، انگلستان، فرانسه، کانادا، استراليا، سوئد، هند، اتريش، نروژ و آفريقاي جنوبي، به مجموعه اي از بانک هاي اطلاعاتي براي اعتبارسنجي وام گيرنده ها مجهز هستند که رتبه اعتباري هر فرد را برحسب حداقل چهار پارامتر شامل «درآمد فعلي، درآمد چند سال گذشته، شغل حال و سابق و همچنين ميزان خوش حسابي در پرداخت وام هاي قبلي، ماليات، عوارض و قبوض خدمات شهري» مشخص مي کند.
تسهيلات خريد مسکن در اين کشورها به نسبت نمره اعتباري متقاضيان، با نرخ سود متفاوت و شناور پرداخت مي شود به طوري که معمولافاصله حداقل يک و متوسط دو واحد درصدي بين بالاترين و پايين ترين نرخ سود وام خريد مسکن اعمال مي شود. نرخ سود کمتر براي فرد داراي بيشترين رتبه اعتباري، علاوه بر اينکه به پرداخت بالاترين مبلغ تسهيلات خريد مسکن به آن فرد منجر مي شود، قيمت تمام شده وام و در نتيجه اقساط ماهانه تسهيلات را بين ۱۰ تا ۱۲ درصد کاهش مي دهد و باعث افزايش طول دوره بازپرداخت خواهد شد. در غالب کشورهايي که بازار تسهيلات رهني در آنجا ابعاد بزرگ و قابل قبولي دارد –حجم کل وام هاي خريد مسکن پرداختي معادل حداقل نيمي از توليد ناخالص داخلي است- اين تسهيلات با طول دوره بازپرداخت ۲۰ تا ۴۰ سال به متقاضيان ارائه مي شود. در آمريکا عمده وام هاي خريد مسکن در اقساط ۳۰ ساله پرداخت مي شود. در ژاپن و سوئيس وام هاي بين نسلي با دوره بازپرداخت ۱۰۰ ساله براي خريد مسکن ارائه مي شود!
در عين حال، کسب نمره کمتر از کف اعتباري مدنظر بانک ها، امکان دريافت تسهيلات را تا اطلاع ثانوني (ارتقاي رتبه در گذر زمان) سلب مي کند.
اين مدل پرداخت وام خريد مسکن علاوه بر اينکه امکان پوشش بيش از ۷۰ درصد قيمت خانه را براي متقاضيان فراهم مي کند، به صورت خودکار باعث تشويق خانوارها به پرداخت به موقع ماليات ها و انواع بدهي ها به بانک ها و ساير نهادها مي شود. شرط «اعتبارسنجي» در پروسه پرداخت وام خريد مسکن همچنين به شفاف شدن سوابق مالي و اقتصادي و همچنين حجم دارايي هاي افراد کمک مي کند و از اين منظر براي کل اقتصاد يک کشور از بابت نحوه توزيع يارانه ها و… مثمر ثمر خواهد بود. اين در حالي است که تعيين نرخ سود ثابت براي وام خريد مسکن و به دنبال آن، تثبيت سقف مبلغ تسهيلات، از يک سو درجه سازگاري وام با دهک هاي مختلف جامعه را کاهش مي دهد و از سوي ديگر مانع بهره برداري چندمنظوره از وام توسط بانک ها و دولت ها مي شود.

افزايش اعتبار، راه بهره مندي از تسهيلات بهتر
يکي از شرط هاي لازم براي اعطاي وام در کشورهايي مانند استراليا، هند، آفريقاي جنوبي، اتريش، نروژ، سوئد، انگلستان، آمريکا و کانادا، فراتر از طول مدت حساب بانکي و مقدار پولي که در حساب هر شخص وجود دارد يا پيدا کردن ضامن هاي معتبر، ميزان اعتبار خود شخص است. در واقع در اين کشورها اولين شرط براي گرفتن وام مسکن، سنجش اعتبار هر شخص يا سازمان است. اين اعتبار حتي ميزان سود وام را نيز مشخص مي کند. يعني سود بانک در اين کشورها به صورت شناور است و با توجه به اعتبار هر شخص متفاوت خواهد بود. اعتبارسنجي در پرداخت وام، در جهان به عنوان عاملي براي تشويق افراد جامعه به افزايش اعتبارشان تلقي مي شود چون افراد مي دانند که هر چقدر اعتبارشان بالاتر باشد، مي توانند از مزاياي بيشتري برخوردار شوند و به اين ترتيب احتمال تمايل افراد به فرار از بازپرداخت وام ها، فرار مالياتي يا اختلاس کاهش مي يابد.
در جهان، نمره سنجش اعتبار عددي است که با توجه به تحليل پرونده سوابق اعتبار افراد محاسبه مي شود و اين پرونده سوابق نيز به نوبه خود بر پايه اطلاعات واقعي به روز رساني شده و تاريخچه رفتار اعتباري فرد تهيه مي شود. تصميم گيري بر اين مبنا، در مقايسه با روش هاي سليقه اي، به مراتب قابل اطمينان تر و منصفانه تر است. منبع اطلاعات اعتباري، بانک هايي است که اطلاعات اشخاص را از منابع مختلف جمع آوري مي کنند و براي هر شخص پوشه اطلاعات اعتباري مشخصي مي سازند. سنجش اعتبار عموما به صورت يک عدد (نمره) بين يک تا ۱۰۰۰ اعلام مي شود. سنجش اعتبار در واقع مقدار ريسک وام را مشخص مي کند؛ به اين معني که احتمال پرداخت به موقع قسط، توسط وام گيرنده مشخص مي شود. در نتيجه هر تسهيلات دهنده، مانند بانک، به صورت جداگانه و بر اساس نيازهاي کسب وکار خود، عدد سنجش اعتبار را از بانک هاي اطلاعاتي دريافت مي کند. در بعضي کشورها همه سازمان هاي وام دهنده از يک سيستم واحد پيروي مي کنند و در برخي ديگر کشورها سازمان هاي مختلف نمره هاي اعتباري متنوعي صادر مي کنند. با توجه به ميزان اين اعتبار و ريسک آن، بانک ها، تعيين مي کنند که آيا فرد براي گرفتن وام مجاز است و چه نرخ سود بانکي بايد به وام پرداختي به وي اختصاص يابد. اين اطلاعات همچنين باعث به وجود آمدن شفافيت در اطلاعات بانک ها مي شود و کمک موثري در ارزيابي مشتريان بانک ها ارائه مي کند، تا منابع و سرمايه ها به هدر نرود. اين اعتبار با ۴ شاخص ثابت، ميزان درآمد فعلي، سابقه ميزان در آمد، سابقه کاري و سابقه اعتباري سنجيده مي شود. سابقه اعتباري يعني سابقه خوش حسابي شخص در پرداخت قبض ها و قسط هاي قبلي.
در آلمان، سنجش اعتباري به عنوان شاخص اصلي ارزيابي اعتبار يک فرد شناخته مي شود. اين اعتبار نه تنها براي وام دهي استفاده مي شود بلکه در تعيين محدوديت اعتبار شخص در خريد و استفاده از کارت هاي اعتباري فروشگاهي اش نيز موثر است و شخص مي تواند با خوش حساب بودن اعتبار خريد خود را بالاتر ببرد. شهروندان آلماني مي توانند سالي يک بار يک نسخه از سنجش اعتبار خود را از بانک اطلاعات اعتباري دريافت کنند. در انگليس براي به دست آوردن سنجش اعتباري از مشاهدات و اطلاعات مشترياني که وام گرفته اند استفاده مي شود و با توجه به سابقه پرداخت قسطشان، ميزان ريسک پذيري براي گرفتن وام بعدي محاسبه مي شود. براي مشتريان جديد معيارهايي مانند صاحب خانه بودن، سن و درآمد، اين ريسک را مشخص مي کند. محاسبه ريسک اعتباري در موسسات مختلف به روش هاي متفاوتي انجام مي شود و روش ثابتي ندارد. به همين دليل مشتريان به سختي مي توانند متوجه ميزان اعتبار خود براي گرفتن وام بشوند. هر چقدر ثبات شغلي و ثبات درآمد بيشتر باشد، اعتبار بالاتر مي رود. در آفريقاي جنوبي، سنجش اعتبار براساس اطلاعات حساب بانکي، تاريخچه پرداخت اقساط، استعلام محلي و اداري و اطلاعات ثبت شده از هر شخص انجام مي شود و تمامي سوابق مثبت و منفي در نظر گرفته مي شوند. هر بانک اطلاعاتي با توجه به زيرمجموعه اي که برايشان اطلاعات را تهيه مي کند، به روش خاصي سنجش اعتباري را انجام مي دهد. هر شهروند تنها مي تواند سالي يک بار گزارشي از سنجش اعتباري خود داشته باشد.
در آمريکا همه اطلاعات از سه بانک تهيه مي شود و ميزان درآمد جزو اطلاعات لازم براي تعيين ميزان اعتبار در نظر گرفته نمي شود. در اين کشور با توجه به نوع نياز براي اعتبارسنجي، روش هاي متعددي براي محاسبه سنجش اعتبار وجود دارد. يکي از معمول ترين اين روش ها که براي وام مسکن استفاده مي شود از طريق بانک اطلاعاتي (FICO) محاسبه مي شود. در اين نوع اعتبارسنجي، ۳۵درصد از اعتبار توسط سابقه پرداخت به موقع قسط هاي قبلي فرد، ۳۰درصد با توجه به ميزان بدهي ها، تعداد حساب ها، مبلغ موجود در آنها و ميزان قسطي که فرد براي هر وام مي پردازد، تعيين مي شود. ۱۵ درصد با توجه به طول مدتي که فرد وارد پرونده سوابق اعتبار سنجي ها شده است که به ميانگين سني حساب بانکي بستگي دارد، محاسبه مي شود. ۱۰درصد به نوع حساب بستگي دارد و هر چه تنوع نوع حساب بيشتر باشد امتياز بالاتري محسوب مي شود. ۱۰ درصد نيز به ميزان استفاده از اعتبار براي وام هاي گرفته شده در ۱۲ ماه اخير و صدور کارت هاي اعتباري بستگي دارد. عاملي که ميزان اعتبار فرد را در اين کشور بسيار پايين مي آورد، بدهکار تشخيص داده شدن فرد با توجه به راي دادگاه در مواردي مانند پس ندادن وديعه رهن توسط موجر به مستاجر است.
در کانادا همچنين، سنجش اعتباري توسط گزارش هاي دو شرکت تهيه مي شود و عددي بين ۳۰۰ تا ۹۰۰ دارد. در کانادا، مرکزي جداگانه نيز وجود دارد که شهروندان مي توانند سالي چند بار و هر زمان درخواست ارسال يک نسخه از سنجش اعتبارشان را بدهند تا بتوانند براي اصلاح وضعيت اعتباري خود تلاش کنند. اين درخواست اگرچه در سوابق آنها ثبت مي شود ولي تاثيري در اعتبارشان ندارد. در آمريکا شهروندان تنها سالي يکبار مي توانند سنجش اعتباري خود را چک کنند.

اعتبار بيشتر، نرخ سود کمتر
سنجش و گزارش ميزان اعتبار افراد غير از اينکه مجاز بودن آنها براي دريافت وام و ميزان وام را مشخص مي کند، نرخ سود وام آنها را نيز تعيين مي کند. يعني هر چقدر اعتبار فرد بالاتر باشد، نرخ سود کمتري به وامش تعلق مي گيرد در نتيجه قسط کمتري را هر ماه پرداخت مي کند. در واقع هر چه ميزان اعتبار فرد موقع گرفتن وام بيشتر باشد، به اين معنا است که وي توانسته است پول بيشتري را براي خودش حفظ کند. در آمريکا با نمره اعتباري ۶۲۰ به بالامي توانند وام مسکن بگيرند که اگر اين اعتبار از ۷۴۰ بيشتر باشد کمترين نرخ سود به آنها تعلق مي گيرد. تفاوت بين کمترين نرخ و بيشترين نرخ سود ۵/ ۱ درصد است. اما با يک مقايسه عددي مي توان فهميد که يک درصد تاثير بسيار زيادي در ميزان اقساط وام دارد. اگر شخصي ۲۰۰ هزار دلار وام ۳۰ ساله بگيرد به طور معمول ۵درصد سود بايد پرداخت کند يعني ماهي ۱۰۸۰ دلار، اما اگر اعتبار بالايي داشته باشد ۴ درصد سود يعني ماهي ۹۵۴ دلار بايد پرداخت کند. در واقع مي توان گفت اعتبار بالاماهانه ۱۲۶ دلار براي وام گيرنده ذخيره مي کند. به همين دليل به کساني که به وام مسکن احتياج دارند پيشنهاد مي شود قبل از اقدام به گرفتن وام با توجه به موارد تاثير گذار در تعيين اعتبار، نمره اعتباري خود را بالاببرند.

نويسنده: بهار فردنيا