املاك تركيه در لبه پرتگاه

املاك تركيه در لبه پرتگاه
حباب قيمت بازار مسكن همسايه شمال غربي به آستانه تركيدن رسيد

دنياي اقتصاد: دو رخداد اقتصادي-سياسي در ترکيه، بازار املاک اين کشور را در لبه پرتگاه قرار داد. ناامني ناشي از «حوادث تروريستي» اثر منفي بر روند «سرمايه گذاري هاي ساختماني» اين کشور به خصوص از سمت سرمايه گذاران کشورهاي همسايه گذاشته و باعث شده تعداد خريداران خارجي برج هاي مسکوني پايتخت و شهرهاي توريستي ترکيه به شدت کاهش پيدا کند. پيش تر، خارجي ها جزو خريداران عمده آپارتمان هاي ترکيه محسوب مي شدند و سهم حداقل ۳۰ درصدي در معاملات ملک داشتند؛ اما در حال حاضر حضور اين گروه به يک ششم رسيده است. تحقيقات يک نهاد آمريکايي مطالعات بازار ملک نشان مي دهد اگر چه ترکيه طي ۵ سال منتهي به پايان ۲۰۱۵، در بين کشورهاي اروپايي به لحاظ بيشترين رشد قيمت مسکن، مقام اول را به خود اختصاص داد، اما هم اکنون به خاطر حباب موجود در قيمت املاک اين کشور، روزهاي خوش سرمايه گذاران رو به پايان است. همه تلاش سياست گذاران اقتصادي در ترکيه، بر پنهان سازي حباب قيمت مسکن و عادي جلوه دادن رشد ۱۰۰ درصدي قيمت ها – طي ۵ سال – است؛ اما به رغم حفظ ظاهر، در پي افت يکباره خريداران خارجي، شرايط بازار ملک به مرز سقوط کشيده شده است. شروع تخليه حباب مسکن در اين کشور مي تواند بحراني شبيه «دبي ۲۰۰۸» براي سرمايه گذاران خارجي به وجود بياورد.
گروه ترجمه، بهار فردنيا: ماه عسل دولت ترکيه در بازار ملک که مدت ها به واسطه جذب سرمايه گذار خارجي از طريق وام هاي بانکي کم بهره و فروش برج هاي مسکوني به آنها پررونق و جذاب بود، رفته رفته به خط پايان نزديک مي شود. گزارش يک موسسه آمريکايي رصدکننده اقتصاد مسکن جهان و تحليل هاي مرتبط با آن -که در دو نشريه آمريکايي و انگليسي به چاپ رسيده است- نشان مي دهد ترکيه به عنوان «شاگرد اول بازار املاک اروپا»، هم اکنون با بزرگ ترين حباب قيمت ملک مواجه است که اگر چه با ابزارهاي مصنوعي فعلاجلوي ترکيدن آن گرفته شده اما نشانه هاي قوي وجود دارد که از ناکامي دولت اين کشور در جلوگيري از سقوط مسکن حکايت مي کند.
ترکيه در فاصله سال هاي ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۵، مقام اول بيشترين رشد قيمت مسکن در اروپا را نصيب خود کرد به طوري که متوسط قيمت املاک مسکوني در اين کشور طي ۵ سال بيش از ۹۱ درصد افزايش يافت و تقريبا دو برابر شد.
اما در حال حاضر موتور محرک اين رشد قيمتي در بازار مسکن ترکيه، رو به خاموشي مي رود.
رعب و وحشت ناشي از حوادث تروريستي دنباله دار در شهرهاي ترکيه و همچنين تبديل اين کشور به محل پذيرش مهاجران سوري، جاذبه توريستي-رفاهي ترکيه را تحت تاثير قرار داده و باعث شده حجم سرمايه گذاران خارجي مسکن که بيشترين نقش را در رونق شديد برج سازي و فروش آپارتمان در اين کشور داشته اند، به شدت کاهش پيدا کند.
رونق مسکن ترکيه طي سال هاي اخير، مديون خريداران خارجي بوده که يک سوم معاملات ملک اين کشور را به خود اختصاص مي دادند اما در سال جاري ميلادي، سهم اين گروه از سرمايه گذاران در بازار مسکن ترکيه به کمتر از ۵ درصد رسيده است.
کارشناسان پيش بيني مي کنند با سقوط تقاضاي خارجي براي خريد ملک در ترکيه آن هم به يک ششم ۵ سال گذشته، به زودي پشت صحنه رونق کاذب ناشي از معاملات سوداگرانه مسکن در اين کشور نمايان خواهد شد که در اين صورت فرآيند سقوط قيمت مسکن و تخليه حباب مي تواند خسارت هايي را به سرمايه گذاران پيشين و همين طور اقتصاد ترکيه وارد کند. در ترکيه سهم بخش مسکن و مستغلات از توليد ناخالص داخلي حدود ۶ درصد است و در مجموع ۱۹ ميليون واحد مسکوني در اين کشور وجود دارد.
بانک ها و موسسات مالي در اين کشور، به همه نوع تقاضاي مسکن (مصرف کننده، سرمايه گذار و حتي خارجي ها) تسهيلات بلندمدت کم بهره اعطا مي کنند که اين موضوع موثرترين ابزار براي رونق ناپايدار و تورمي در بازار ملک بوده است.

تبعات تبليغات ماهواره اي
با توجه به اينکه ترکيه در حال حاضر حجم بالايي از وام در بخش مسکن و افزايش قابل توجه قيمت ها را در اين بخش تجربه مي کند، نشريه «گلدمن ساکس» در تحليل خود از وضعيت ترکيه، افزايش شديد قيمت مسکن در اين کشور را نشان دهنده وجود حباب در اين بازار مي داند. به اين معني که افزايش سريع قيمت مسکن و نرخ بهره پايين وام ها باعث افزايش وام گيري و تقاضا مي شود تا وقتي که وضعيت مسکن به وضعيت بي ثباتي برسد و پس از آن قيمت ها به شدت سقوط خواهد کرد. مي توان گفت دولت با ايجاد تسهيلات در حال حاضر سعي در کنترل وضعيت موجود دارد تا از ترکيدن حباب جلوگيري کند، اما اگر قيمت ها کنترل نشوند و افزايش قيمت ها به همين صورت ادامه پيدا کند رونق بازارمسکن در اين کشور از بين خواهد رفت.
حضور سرمايه گذاران خارجي در ترکيه نيز باعث رونق بخش مسکن شده بود. ترکيه به دليل داشتن مرز مشترک با کشورهاي جنگ زده اي مانند سوريه و عراق و فرهنگ مشترک با کشورهاي مسلمان مانند ايران، کويت و عربستان سرمايه گذاران زيادي را به اميد زندگي بهتر جذب کرده بود. طبق آمار سال ۲۰۱۳، از کل سرمايه گذاران خارجي در بخش مسکن ترکيه، ۴/ ۱۸درصد عراقي، ۸/ ۱۱ درصد عربستاني، ۲/ ۹ درصد کويتي، ۸/ ۸ درصد روس و ۶/ ۴ درصد ايراني بودند. اما امسال با توجه به حوادث تروريستي و به وجود آمدن رعب و وحشت در اين کشور، آمار سرمايه گذاري خارجي به شدت افت پيدا کرده است. در حالت معمول بازار مسکن ترکيه ۳۰ تا ۳۵ درصد خريداران خارجي داشت که امسال اين آمار به ۵درصد رسيده است.

پنج پرچمدار اروپا در بازدهي مسکن
پنج کشور اروپايي که در بازار پرنوسان ملک بيشترين رقابت را در جذب سرمايه گذار و رونق بخشي به ساخت و خريد مسکن طي ۵سال اخير از خود نشان داده اند، معرفي شدند. اين رتبه بندي درپي مطالعه تحولات اقتصادي ۱۶ کشور اروپايي انجام شد که داراي بيشترين رشد قيمت مسکن بودند. گروه «سي بي آرايي» اين مطالعه را با هدف شناسايي پرشتاب ترين کشورها در بازار مسکن اروپا (هم به لحاظ حجم سرمايه گذاري ملکي و هم از بابت تغييرات قيمت مسکن) انجام داد. گروه «سي بي آر ايي» يک موسسه املاک و مستغلات آمريکايي است که در زمينه مديريت املاک تجاري، توسعه و نوسازي املاک و مستغلات، سرمايه گذاري و ساخت وساز فعاليت مي کند. بر اساس نتايج بررسي هاي اين موسسه، اگرچه در انگليس قيمت بالاي مسکن فشار هزينه ها را سرسام آور افزايش داده است اما اين رشد در ۵ سال اخير نسبت به کشورهاي ترکيه، ايسلند و اتريش کمتر بوده و در رتبه چهارم قرار گرفته است. بر اين اساس، قيمت مسکن در ترکيه در ۵ سال گذشته دو برابر شده و در رتبه اول قرار گرفته است. اين کشور در سال ۲۰۱۵ نيز با رشد ۱۸ درصدي قيمت مسکن روبه رو بوده که بالاترين رشد قيمت مسکن در جهان طي سال گذشته است. جالب است که ۴ کشور اول اين فهرست به جز ترکيه در منطقه غيربحراني اروپا قرار دارند. نشريه «تلگراف» دليل افزايش قيمت در اين ۵ کشور را بررسي کرده است.
ترکيه: اين کشور با اينکه هنوز نتوانسته است عضو اتحاديه اروپا شود اما در مسابقه رشد قيمت هاي مسکن در بين ۱۶ کشور اروپايي مورد مطالعه قرار گرفت. اين کشور از سال ۲۰۱۱ به دليل شرايط نا امن سوريه، همسايه مرزي اش تنش هاي زيادي را متحمل شده و اکنون نيز در قلب بحران مهاجرت به اروپا قرار دارد اما اين شرايط هنوز نتوانسته از رشد قيمت مسکن در اين کشور بکا هد و در ۵ سال گذشته با مجموع رشد ۳/ ۹۱ درصدي قيمت مسکن، مقام نخست را در اين رتبه بندي به دست آورده است.
سرعت رشد اقتصادي ترکيه در کنار در آمد سرانه پايين، نشان دهنده اين است که اقتصاد ترکيه در زمره اقتصادهاي نوظهور جهان است. جمعيت جوان نيز در تلاش براي سرمايه گذاري در مسکن هستند. جالب است که در حباب مسکن ترکيه هيچ نشانه اي براي از بين رفتن وجود ندارد و مردم به دليل افزايش سريع تر قيمت مسکن نسبت به ساير کشورها به صورت منظم در حال بازپرداخت وام هاي خود هستند. همچنين به دليل گسترش شرکت هاي وام دهي و افزايش قدرت بانکي بخش مسکن در ترکيه، قدرت خريد بالارفته و بازار مسکن پر رونق است. ايسلند: اين کشور با افزايش ۱/ ۴۲ درصدي قيمت در ۵ سال اخير در رتبه دوم قرار گرفته است. بعد از سال ۲۰۰۸ که سيستم بانکي و بازار مسکن ايسلند به دليل بحران مالي جهان سقوط کردند، اکنون اين رشد مي تواند نشان دهنده بهبود شرايط اقتصادي اين کشور باشد. قيمت ملک در ايسلند بسيار متنوع است و سرمايه گذاران شخصي که عموما آمريکايي هستند ملک هاي گران قيمت در پايتخت را خريداري مي کنند.
اتريش: به رغم رشد ناچيز اقتصاد، اتريش با افزايش ۶/ ۲۷ درصدي قيمت مسکن در ۵ سال اخير روبه رو بوده است. يکي از مهمترين دلايل رونق بازار مسکن در اتريش، کيفيت بالاي زندگي است. امسال وين به عنوان بهترين شهر جهان براي زندگي انتخاب شد و موسسات سرمايه گذاري و سرمايه گذاران خارجي زيادي به اين شهر آمده اند. همچنين کشورهاي اروپاي شرقي مانند روسيه و اوکراين به دليل شرايط سياسي مطمئن در اتريش و تشابه فرهنگي که دارند اين کشور را براي خريد خانه انتخاب مي کنند. مي توان گفت بيش از ۴۰ درصد از خريداران مسکن در اتريش خارجي هستند.
انگلستان: اين کشور که به خاطر خانه هاي گران و خانه هاي اجتماعي اش در بازار جهاني ملک معروف است، با افزايش ۸/ ۲۶ درصدي قيمت مسکن در پنج سال اخير در رتبه چهارم قرار گرفته است. هجوم سرمايه گذاران خارجي از سال ۲۰۱۱ به اين کشور باعث ايجاد تحولات سريعي در بازار مسکن شده است که با سرعت رشد در آمدها همخواني ندارد و در حال حاضر بسياري از مردم آرزوي خانه داشتن را بسيار دور مي بينند. در ماه گذشته نسبت قيمت خانه به در آمد سالانه معادل ۸۹/ ۵ بود که بالاتر از زماني بود که انگلستان در سال ۲۰۰۸ دچار رکود اقتصادي شده بود اما دولت انگلستان از سال ۲۰۱۵ با ارائه وام هاي متنوع سعي در کنترل اين افزايش قيمت دارد. موافقان خروج انگلستان از اتحاديه اروپا بر اين باورند که اين اتفاق باعث کاهش قيمت مسکن نيز خواهد شد.
سوئد: کشوري که هرگز بازار مسکن در آن، حتي در بحران هاي اقتصادي دچار رکود نشده ، به دليل امکانات بسيار زياد خريد خانه و وام هاي بدون محدوديت که به همه متقاضيان حتي سرمايه گذاران داده مي شود، دچار افزايش قيمت ۸/ ۲۵ درصدي در ۵ سال اخير بوده است. به همين منظور براي سرد کردن بازار مسکن، بانک مرکزي وام طولاني مدت ۱۴۰ ساله خريد مسکن را به ۱۰۵ سال کاهش داده است.