محرک های عرضه مسكن با سه تصميم جديد

محرک های عرضه مسكن با سه تصميم جديد 

دنياي اقتصاد: سه محرک براي بازگشت سازنده ها به بازار مسکن در ابتداي سال جديد در تهران رونمايي شد.با تصميم مديريت شهري پايتخت، در سال جاري نرخ ريالي عوارض ساخت و ساز مسکوني بدون اعمال افزايش، براساس تعرفه هاي سال ۹۴ محاسبه مي شود. حداقل ۱۰ درصد هزينه ساخت را عوارض شهرداري تشکيل مي دهد.از طرفي، «دريافت عوارض تعليق از ساختمان هاي نيمه کاره» و «کاهش زمان صدور پروانه» به عنوان دو چراغ سبز ديگر براي تحريک سرمايه گذاران به خارج کردن بازار ملک از رکود، در حال حاضر روشن شده است.اقدامات جديد، تيراژ ساخت مسکن را صعودي مي کند.
گروه مسکن: مديريت شهري پايتخت براي سال جديد سه نوع محرک براي از سرگيري ساخت وسازها و بازگشت بخش مسکن به جاده رونق برخلاف سال هاي گذشته پيش بيني کرده است. با تصميم غيرمنتظره مديريت شهري براي کمک به خروج بخش مسکن از رکود، تعرفه عوارض ساختمان هاي مسکوني در سال جاري افزايش پيدا نمي کند و شهرداري هاي مناطق موظف هستند عوارض پروانه هاي ساختماني را با نرخ سال ۹۴ براي سازنده ها محاسبه کنند.
«اخذ عوارض تعليق از ساختمان هاي نيمه کاره»، «تغيير شيوه ارجاع کار به مهندسان ناظر و کوتاه کردن مسير اداري اخذ مجوز ساخت» و «جلوگيري از افزايش نرخ عوارض ساخت براي ساختمان هاي مسکوني» سه نوع عامل محرک براي تسهيل روند ساخت وسازهاي پايتخت در سال ۹۵ است که به گفته کارشناسان شهري در کوتاه مدت و بلندمدت از يکسو منجر به تکميل ساختمان هاي نيمه کاره خواهد شد و از سوي ديگر زنگ خروج ساخت وسازها از رکود را به صدا در مي آورد. به گزارش «دنياي اقتصاد» ابتداي سال گذشته فعالان حوزه ساخت وساز با ابراز نگراني از موانع موجود براي سرعت گيري ساخت وسازها، از دو سنگ جديد مقابل ساخت وسازهاي پايتخت خبر دادند. سنگ اول پيش بيني عوارض ثانويه تحت عنوان «ارزش بهينه املاک ناشي از اجراي طرح تفصيلي» بود که سازنده ها بايد در کنار عوارض اوليه که مرکب از هزينه صدور پروانه، تراکم و… بود به شهرداري تهران پرداخت مي کردند. سنگ دوم نيز افزايش ۱۵ درصدي قيمت منطقه اي املاک مطابق با مصوبه کميسيون ماده ۶۴ بود که باعث شد نرخ پايه عوارض ساخت افزايش پيدا کند اما در سال جديد با سه تصميم مديريت شهري مسير ساخت وسازها براي بسازبفروش ها هموارتر خواهد شد.

تصميم اول
اواخر سال گذشته شوراي شهر تهران با تصويب يک لايحه، شهرداري تهران را موظف کرد از ابتداي سال جاري براي آزادسازي سرمايه هاي حبس شده در ساختمان هاي نيمه کاره پايتخت يک نوع ماليات تحت عنوان «عوارض تعليق» دريافت کند چراکه مطابق آخرين آمار بانک مرکزي مربوط به نيمه اول ۹۴، معادل ۱۰ هزار ميليارد تومان سرمايه در بخش ساختمان هاي نيمه تمام کشور حبس شده است. فرمول دريافت اين نوع عوارض از مالکان ساختمان هاي نيمه کاره در پايتخت نيز به اين صورت است که هر ساختمان نيمه تمام پس از عبور از تاريخ انقضاي پروانه ساختماني (مطابق قانون به طور معمول بين ۵/ ۱ تا ۲ سال، سازنده مهلت دارد پروژه ساختماني خود را از روزي که پروانه ساختماني صادر مي شود تکميل کند) به ازاي هر ماه تعليق و توقف عمليات تکميل ساختمان ماهانه مبلغي معادل ۲ درصد قيمت روز ملک مشمول پرداخت عوارض تعليق خواهد شد. مطابق با بررسي کارشناسان اين مبلغ با توجه به متوسط قيمت مسکن در تهران ريسک هزينه احتکار ساختمان را براي سازنده ها و سرمايه گذاران ساختمان به طور متوسط به مترمربعي ۸۰هزار تومان مي رساند؛ به اين معني که هر ماه ساختمان به شکل نيمه تمام معطل بماند به ازاي هر مترمربع بايد معادل ۸۰هزار تومان به شهرداري تهران ماليات پرداخت کند. به گفته کارشناسان شهري دريافت اين نوع عوارض مي تواند به تکميل ساخت وسازهاي نيمه کاره پايتخت منجر شود و به نوعي پاسخ تقاضاي خريد را در زمان رونق معاملات بدهد.

تصميم دوم
شهرداري تهران در تعطيلات نوروز امسال با صدور ابلاغيه اي جديد پروسه حذف «الزام مراجعه مالکان به سازمان نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر» را کليد زد. بعد از گذشت ۹ سال از تصويب شيوه نامه اجرايي ماده ۳۳ قانون نظام مهندسي براي انتخاب مهندسان ناظر، شهرداري تهران و سازمان نظام مهندسي در سال ۹۱ با هدف توانمند کردن سازمان نظام مهندسي و ارتقاي کيفيت ساخت وساز، در قالب تفاهم نامه اي بخش هايي از اين شيوه نامه را که تا آن زمان اجرايي نشده بود، براي اجرا به سازمان نظام مهندسي واگذار کردند. اما پس از گذشت سه سال شهرداري تهران طي بخشنامه اي مسير انتخاب مهندسان ناظر از کانال ارجاع کار سازمان نظام مهندسي را قطع کرد و بنا دارد به مالکان اجازه دهد با انتخاب خودشان مهندس ناظر پروژه اي را که قرار است براي آن پروانه ساخت دريافت کنند به مراجع صدور پروانه ساختماني معرفي کنند.
مديران شهري معتقدند طي سال هاي گذشته انتخاب مهندس ناظر پروژه ساختماني از مسير سازمان نظام مهندسي منجر به طولاني شدن پروسه صدور پروانه ساختماني و انباشت تعداد زيادي از پرونده هاي ساختماني به ويژه پروژه هاي بزرگ متراژ شده است، از اين رو حذف سازمان نظام مهندسي از پروسه انتخاب مهندس ناظر سبب تسهيل و تسريع در زمان صدور پروانه ساختماني براي سازنده ها خواهد شد که نهايتا روند صدور پروانه ساختماني (صرف نظر از ديدگاه برخي کارشناسان که اين مسير ممکن است به کاهش ارتقاي کيفيت ساخت منجر شود) را در سال جاري براي سازنده آسان تر مي کند. کارشناسان بخش مسکن معتقد هستند اقدام نوروزي شهرداري در کوتاه کردن مسير معرفي مهندسان ناظر صرف نظر از اينکه خلاف قانون و مقررات بالادست بخش مسکن است اما در نهايت به نفع سازنده ها در بازار کنوني ملک مي شود. طبق ادعاي مديران شهري با تغيير به وجود آمده در روند معرفي مهندسان ناظر به پروژه هاي ساختماني زمان اخذ مجوز ساختماني از حدود يک ماه به کمتر از يک روز کاهش پيدا مي کند.

تصميم سوم
تصميم سوم مديريت شهري براي تحريک سازنده ها به آغاز پروژه هاي جديد ساخت وساز در سال ۹۵، مخالفت با افزايش تعرفه عوارض ساختماني براي پروژه هاي مسکوني برخلاف زمزمه هاي روزهاي پاياني سال گذشته در بازار ساختماني است. در روزهاي پاياني سال گذشته در برخي دفاتر خدمات الکترونيک شهر تابلويي با اين مضمون که «با توجه به مصوبه شوراي شهر تهران و تغيير ضرايب در محاسبه عوارض از ابتداي سال ۹۵، عوارض و فيش هاي اعلام شده قطعي صرفا در صورتي که داراي تسويه حساب قطعي تا پايان سال ۹۴ باشند، مشمول تغيير قيمت نخواهند بود» نصب شد.
پيگيري هاي «دنياي اقتصاد» از شوراي شهر تهران و معاونت شهرسازي شهرداري تهران نشان مي دهد: طبق آخرين تصميم معاونت شهرسازي شهرداري عوارض صدور پروانه براي ساختمان هاي مسکوني بدون افزايش خواهد بود و افزايش تعرفه فقط مربوط به صدور پروانه براي ساختمان هاي تجاري مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران است. در حال حاضر هزينه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکوني بدون احتساب هزينه زمين در مجموعه شهري تهران به طور متوسط متري يک ميليون تا يک ميليون و ۷۰۰ هزار تومان است. از اين ميزان سهم هزينه عوارض ساختماني در پروژه هاي مسکوني معمولي و غيرلوکس مناطق ۲۲ گانه شهر تهران حداقل ۶/ ۵ درصد و حداکثر ۱۴ درصد (به طور متوسط ۱۰ درصد) است. محمدسالاري، رئيس کميسيون شهرسازي شوراي شهر تهران با تاکيد بر اينکه امسال همچون سال ۹۴ هيچ گونه افزايش قيمتي از ناحيه عوارض ساختماني به هزينه هاي ساخت وساز تحميل نمي شود، گفت: سال ۹۳، پس از هشت سال براي افزايش نرخ تعرفه عوارض ساختماني در ۱۶۴ بلوک شهر تهران تصميم گيري شد و نهايتا متوسط نرخ ۲۴ درصد افزايش به تصويب شورا رسيد، اما امسال با توجه به تعميق رکود ساختماني در سال گذشته افزايش دوباره تعرفه عوارض ساختمان هاي مسکوني بهتر است اتفاق نيفتد.
او ادامه داد: اما سال گذشته شوراي شهر تهران در قالب يک مصوبه تصميم گرفت اخذ عوارض تغيير کاربرد اعم از تجاري و اداري در راسته ها و بورس هاي تجاري و محورهاي مختلف شهر تهران را مطابق با يک فرمول يکسان، شفاف سازي کند اما تعلل يک ساله مجموعه شهرداري براي ابلاغ اين مصوبه به شهرداري هاي مناطق ۲۲ گانه سبب شد تا ابلاغ اين مصوبه به ابتداي امسال موکول شود. به گفته وي مطابق با مصوبه شوراي شهر تهران فرمولي بر مبناي نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) و ضريب k نرخ عوارض تجاري(K) طراحي شده که متناسب با منطقه شهري ضرايب متفاوتي براي عوارض تجاري دريافت شود. اين نرخ يعني پايه تعرفه عوارض ساخت تجاري در مناطق شمالي شهر تهران در هر مترمربع به حدود ۳۰۰ هزار تومان و در مناطق جنوبي حدود ۵۰ هزار تومان برآورد مي شود. به گزارش «دنياي اقتصاد» کارشناسان معتقدند: سازنده ها هنگام آغاز پروژه هاي ساختماني با دو نوع هزينه سنگين شامل «هزينه خريد زمين» و «پرداخت نقدي عوارض ساختماني به شهرداري» مواجه هستند. طي سال هاي گذشته از طريق شيوه مشارکت در ساخت سازنده ها و مالکان املاک مسکوني فرسوده، به نوعي هزينه خريد زمين در ابتداي آغاز پروژه هاي ساختماني حذف شده است. هم اکنون نيز با ثابت ماندن هزينه عوارض ساختماني، امکان بازگشت دوباره بسازوبفروش ها براي شروع پروژه هاي جديد افزايش پيدا خواهد کرد.

دو سيگنال مثبت به سازنده ها
کارشناسان شهري معتقدند اجراي اين تصميم مي تواند دو سيگنال مثبت به روند ساخت وساز هاي پايتخت در کوتاه مدت و بلندمدت ارسال کند. چراکه تکميل ساختمان هاي نيمه کاره از طريق افزايش ريسک نيمه کاره ماندن با دريافت عوارض تعليق مي تواند در کوتاه مدت و ميان مدت همزمان با رونق گيري معاملات مسکن باعث افزايش عرضه آپارتمان آماده شده و به تقاضاي موجود در بازار پاسخ دهد و از سوي ديگر افزايش نيافتن تعرفه عوارض ساختماني و تسريع روند صدور پروانه از طريق حذف سازمان نظام مهندسي از مسير معرفي مهندس به مالکان يا سازنده ها مي تواند به تحريک ساخت وسازهاي جديد منجر شود که نهايتا در بلندمدت از جهش قيمت ها در سال ۹۶ جلوگيري مي کند و کمبود عرضه در سال هاي آينده را جبران مي کند. حامد خانجاني يکي از فعالان ساختماني معتقد است اگرچه ثابت ماندن تعرفه عوارض ساختماني در سال جاري در مجموع هزينه ساخت وساز به طور متوسط ۱۰ درصد سهيم است و به عنوان يک عامل خرد محسوب مي شود اما در کنار عوامل ديگري همچون کاهش نرخ سود بانکي و کاهش زمان صدور پروانه ساختماني به دليل حذف سازمان نظام مهندسي در انتخاب مهندس ناظر مي تواند فضا را براي تحريک ساخت وسازهاي جديد فراهم کند. او ادامه داد: ضمن آنکه عامل رواني هم در شکل گيري رونق احتمالي بخش مسکن در سال جاري مي تواند موثر باشد.
محمدمهدي مافي، دبير انجمن انبوه سازان تهران نيز با تاکيد بر اينکه بي ترديد اين سه تصميم مي تواند در تسهيل مسير ساخت وساز موثر واقع شود، اظهار کرد: چنين ديدگاهي سبب مي شود فشار براي عميق تر شدن رکود کمتر شود. او افزود: با اتخاذ چنين تصميمي از سوي مديريت شهري انتظار مي رود دولت نيز در اين مسير قدم بردارد. اقداماتي همچون افزايش نيافتن تعرفه انشعاب شرکت هاي گاز، برق و آب، يا بحث اخذ ماليات هاي سنگين از پيمانکاران ساختماني مي تواند به رکود توليد ساختماني دامن بزند. به گفته وي عوامل زيادي در شکل گيري رونق بخش مسکن موثر است اما نشانه هايي بر شکل گيري فاز «پيش رونق» همچون افزايش هرچند اندک ديده مي شود که مي تواند نزديک بودن دوره رونق را نويد دهد.