منشا دو تغيير محسوس در بازار مسکن

منشا دو تغيير محسوس در بازار مسکن

دنياي اقتصاد: دو تغيير محسوس در معاملات مسکن شهر تهران طي آخرين ماه سال گذشته، اسفند متفاوت بازار ملک را رقم زد. حجم فروش واحدهاي مسکوني در اسفند ۹۴ برخلاف رشد سه ماه قبل از آن، ۲۰ درصد افت کرد و قيمت نيز افزايش يافت. بررسي ها نشان مي دهد تغيير اول ناشي از تصميم تقاضاي مصرفي به استفاده از وام هاي جديد در سال ۹۵ بوده اما تغيير دوم به کاهش دستوري نرخ سود بانکي برمي گردد که باعث ورود تقاضاي سرمايه اي به بازار ملک شد. با اين حال ميانگين قيمت مسکن در سال ۹۴ رقم يکسال ۹۳ را حفظ کرد و در سطح متري ۴ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان ايستاد.
گروه مسکن- دو تغيير محسوس در بازار معاملات املاک مسکوني شهر تهران طي آخرين ماه سال ۹۴، از «واکنش آني بخش مسکن به يکي از قوي ترين مولفه هاي بيروني اقتصادي» و همچنين «اثرپذيري تقاضاي مصرفي از يک پارامتر دروني اين بخش» خبر مي دهد.گزارش «دنياي اقتصاد» از آخرين اطلاعات آماري مربوط به بازار مسکن که توسط دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن از سامانه رهگيري معاملات استخراج شده است، نشان مي دهد در اسفند سال گذشته، مسير ۳ ماهه پيش رونق معاملات مسکن در تهران تاحدودي دستخوش تغيير شد؛ به طوري که از يکسو حجم خريد آپارتمان مسکوني در پايتخت طي اسفند ۹۴ نزديک ۲۰ درصد نسبت به بهمن ماه افت کرد و از سوي ديگر قيمت مسکن با افزايش ۵/ ۸ درصدي مواجه شد.
هرچند اين دو اتفاق –کاهش معاملات و افزايش قيمت- بر روند يکساله بازار ملک فائق نيامد و به ثبات بلندمدت قيمت مسکن در طول سال ۹۴ آسيب وارد نکرد اما «غفلت از مولفه بيروني» در طول سال جديد مي تواند اين بازار را از حرکت آرام خود منحرف کند.نتايج بررسي هاي «دنياي اقتصاد» درباره آنچه باعث شد در اسفند ماه، منحني «تغييرات ماهانه قيمت مسکن» از سطح صاف و شيب تقريبا صفر درجه ماه هاي قبل (ريزنوسان منفي) خارج شود و ناگهان به اندازه ۵/ ۸ درصد شيب مثبت پيدا کند، حاکي است دستکاري نرخ سود بانکي و کاهش دستوري آن در ابتداي اسفند ۹۴ به عنوان قوي ترين مولفه بيروني اثرگذار بر بخش مسکن، عامل اصلي افزايش قيمت ملک در اين ماه بوده است.قيمت مسکن همواره از دو مولفه بيروني شامل نرخ تورم و نرخ سود بانکي تاثير مي پذيرد. نرخ تورم در طول سال گذشته روند کاهشي خود را حفظ کرد و حتي در اسفند ماه نيز تورم نقطه به نقطه (درصد تغيير شاخص قيمت کالاها و خدمات در اسفند ۹۴ نسبت به اسفند ۹۳) به اندازه ۶/ ۰ واحد درصد کاهش يافت، بنابراين سطح قيمت در بازار مسکن از سمت تورم عمومي همچنان تحت محافظت است.اما با کاهش ۲ واحد درصدي نرخ سود سپرده هاي بانکي در ابتداي اسفند، رابطه معکوس حرکت نقدينگي بين بازار پول و بازار ملک، سبب شد بخشي از دارايي افرادي که عمدتا تقاضاي سرمايه اي بازار ملک به حساب مي آيند، از بانک ها خارج و صرف خريد آپارتمان در تهران شود.اين موضوع به خوبي از طريق مشاهده «حجم معاملات خريد مسکن در مناطق ۲۲گانه شهر تهران» قابل رديابي است. در اسفند سال گذشته اگر چه حجم خريد و فروش واحد مسکوني در کل پايتخت نزديک ۲۰ درصد نسبت به بهمن افت کرد اما در مناطق شمالي شهر، شدت افت معاملات فوق العاده کم بود؛ به طوري که در منطقه ۲ حجم خريد آپارتمان فقط ۵ درصد کاهش يافت و حتي در منطقه ۳ رشد ۷/ ۱ درصدي ثبت شد اما در مقابل، حجم معاملات خريد در مناطق مرکزي و جنوبي شهر تهران بين ۲۵ تا ۳۰ درصد افت پيدا کرد.
از طرفي، نرخ رشد قيمت مسکن در مناطق شمالي تهران طي اسفند ۹۴ به مراتب بيشتر از ساير نقاط شهر بوده است.اين آمارها بيانگر آن است که کاهش دستوري نرخ سود بانکي در پايان سال گذشته باعث چرخش در مسير نقدينگي بين دو بازار پول و مسکن شد و تحت تاثير پايان رکود مسکن از يکسو و کاهش جذابيت بازار پول از سوي ديگر، بازار ملک با ورود تقاضاي سرمايه اي پس از حدود دو سال دوري از اين بازار، مواجه شده است.سال گذشته زماني که گروهي از سياست گذاران اقتصادي در مواجهه با رکود، به فکر کاهش دستوري نرخ سود بانکي افتادند، دفتر اقتصاد مسکن با انتشار نتايج يک پژوهش دانشگاهي از «ترکيب سبد دارايي افراد و وزن بازارهاي مختلف در جذب نقدينگي و تشکيل دارايي ها طي دوره هاي زماني مختلف» سعي کرد نسبت به عواقب کاهش «دستوري» نرخ سود بانکي و تاثير مخرب آن بر بخش مسکن هشدار کارشناسي دهد.تحقيقي که پارسال در اين باره انجام شد، با استناد به روند ۱۵ ساله نرخ بازدهي در بازارهاي ارز، سکه، مسکن، سهام، اوراق مشارکت و همچنين بازار پول، نشان مي دهد: با کاهش نرخ سود بانکي، بازار ملک به مقصد اول سرمايه گذاري افراد تبديل مي شود؛ به طوري که سهم دارايي هاي ملکي افراد ريسک پذير از ۲۴ درصد در سبد انواع دارايي ها به ۷۹ درصد افزايش پيدا مي کند و با منفي شدن نرخ سود واقعي در بانک ها، سهم دارايي مربوط به سپرده بانکي به صفر مي رسد.کارشناسان اقتصاد مسکن در حال حاضر با توجه به رخداد اسفند ماه بازار ملک، معتقدند در سال جديد با توجه به زمزمه دوباره کاهش دستوري نرخ سود بانکي، هر نوع سياست گذاري در اين بخش بايد با احتياط و لحاظ آثار جانبي آن بر بخش هاي مهم اقتصادي از جمله بخش مسکن، انجام گيرد. اين هشدار و حساسيت در مقطع فعلي که معاملات مسکن آماده رونق گرفتن است، از اهميت فوق العاده زيادي برخوردار است؛ طوري که رعايت آن مي تواند بازار خريد ملک را از ورود بيشتر تقاضاي سرمايه اي و سفته بازها دور سازد.
گزارش «دنياي اقتصاد» از دومين تغيير در بازار اسفند ماه معاملات مسکن شهر تهران حاکي است: حجم معاملات خريد آپارتمان در اين ماه به دليل تصويب تسهيلات جديد خريد مسکن کاهش پيدا کرد. اسفند سال گذشته سقف وام خريد مسکن مربوط به صندوق پس انداز يکم، از ۸۰ ميليون به ۱۶۰ ميليون تومان افزايش پيدا کرد و سقف وام اوراق مسکن نيز از ۶۰ ميليون به ۱۰۰ ميليون تبديل شد؛ اما اين دو نوع تسهيلات جديد به اضافه يکسري وام هاي ترکيبي، از اواخر بهار امسال صرفا در دسترس متقاضيان مصرفي قرار مي گيرد. با لحاظ اين واقعيت در حوزه تسهيلات خريد مسکن مشخص مي شود: در ماه پاياني پارسال، گروهي از متقاضيان مصرفي و عمدتا زوج هاي خانه اولي در خريد خود تاخير ايجاد کردند تا بتوانند در سال جديد از قدرت مالي بيشتري به واسطه وام هاي جديد برخوردار شوند.به اين ترتيب مي توان گفت: افزايش قيمت مسکن در آخرين ماه سال ۹۴ ناشي از کاهش نرخ سود بانکي و تحريک تقاضاي سرمايه اي و افت معاملات نيز ناشي از تصميم تقاضاي مصرفي به اعمال تاخير در خريد بوده است.با اين حال، مطابق بررسي هاي «دنياي اقتصاد» بخش ناچيزي از کاهش معاملات خريد در ماه پاياني سال گذشته، تا حدودي روال بازار محسوب مي شود. به عنوان مثال در اسفند سال ۹۳، حجم معاملات خريد آپارتمان در تهران ۸ درصد نسبت به اسفند ۹۴ افت کرد.

ميانگين يکساله قيمت مسکن
به گزارش «دنياي اقتصاد»، ميانگين قيمت مسکن در تهران در يکسال ۹۴ براساس آمار دفتر اقتصاد مسکن به مترمربعي ۴ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان رسيد. در اسفند ماه نيز ميانگين ماهانه قيمت آپارتمان با ۵/ ۸ درصد افزايش نسبت به بهمن و ۷/ ۵ درصد افزايش نسبت به اسفند ۹۳ به متر مربعي ۴ ميليون و ۴۷۸ هزار تومان رسيد.متوسط قيمت مسکن در يکسال ۹۴ در تهران ۷/ ۰ درصد نسبت به يکسال ۹۳ افت کرد.بازار مسکن شهر تهران به لحاظ نرخ بازدهي سالانه، در مقايسه با بازارهاي ديگر، رتبه چهارم را در سال گذشته کسب کرد.نرخ بازدهي خريد مسکن در سال ۹۴ با توجه به سطح قيمت مسکن در ابتدا و انتهاي سال گذشته، به رقم ۸/ ۵ درصد رسيد. اين در حالي است که نرخ بازدهي مسکن تا پيش از تغييرات قيمتي اسفند، منفي يا نزديک به صفر بود.بازار سهام با نرخ بازدهي ۲۸ درصد اول شد و بازارهاي پول و سکه نيز دوم و سوم شدند.در اسفند سال گذشته، ۱۲ هزار و ۸۶۱ واحد مسکوني در تهران خريد و فروش شد که نسبت به اسفند ۹۳ رقمي معادل ۹/ ۵ درصد کاهش حجم معاملات اتفاق افتاده است.همچنين در يکسال ۹۴، حجم معاملات خريد مسکن در تهران به ۱۵۰ هزار و ۷۲۷ واحد مسکوني رسيد که ۶ درصد نسبت به يکسال ۹۳ کاهش پيدا کرده است. حجم معاملات خريد مسکن در سال ۹۲ معادل ۴۴ درصد کاهش يافت و در سال ۹۳ با رشد ۳۳ درصدي روبه رو شد. دليل کاهش معاملات در سال ۹۲ به رونق معاملات در سال ۹۱ و اوج گيري قيمت مسکن در همان سال ۹۲ مربوط است و دليل افزايش معاملات در سال ۹۳ نيز ناشي از کند شدن روند رشد قيمت و شروع کاهش قيمت در همان سال ۹۳ بوده است. اما کاهش جزئي حجم معاملات در سال گذشته که به معناي عدم تغيير حجم بازار در سال ۹۴ نسبت به سال ۹۳ است، به خاطر تخليه کامل حباب قيمت مسکن و تثبيت قيمت در اين سال بود که باعث شد به تدريج از نيمه دوم سال گذشته، رکود عميق معاملات خريد به فاز پيش رونق تغيير پيدا کند.

قيمت واقعي مسکن، همچنان در حالت منفي
در اسفند سال گذشته، به رغم افزايش ۷/ ۵ درصدي قيمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، «قيمت واقعي» آپارتمان همچنان در سطح منفي باقي ماند طوري که قيمت واقعي مسکن در تهران طي ماه گذشته –با احتساب نرخ تورم نقطه اي- ۶/ ۲ درصد کاهش پيدا کرد.با اين حال، روند تغييرات قيمت واقعي مسکن در طول سال گذشته، پيش بيني هاي کارشناسي درباره کم شدن فاصله بين نرخ تورم و نرخ رشد قيمت اسمي مسکن را محقق کرد. اين فاصله از ۱۰ درصد در اواخر سال ۹۳ به کمتر از ۳ درصد در اواخر سال گذشته رسيد.پيش بيني مي شود، دست کم در نيمه اول امسال، فاصله به صفر برسد.کارشناسان اقتصاد مسکن، بخشي از افزايش قيمت مسکن در ماه گذشته را ناشي از اصلاح و تعديل قيمت ملک و رسيدن آن به سطح ساير قيمت ها (تورم) عنوان مي کنند.روند بلندمدت نوسان نرخ تورم و نرخ رشد قيمت اسمي مسکن در طول ۲۰ سال گذشته نشان مي دهد: در زمان جهش قيمت و شکل گيري حباب مسکن، منحني نرخ رشد قيمت اسمي مسکن در بالاترين سطح نسبت به نرخ تورم قرار مي گيرد و در زمان تخليه حباب، اين فاصله برعکس مي شود اما پس از آن، به تدريج تغييرات قيمت مسکن به سمتي پيش مي رود که جاماندگي آن از تورم به تدريج جبران شود.

روايت بانک مرکزي از تحولات بانک مسکن
گروه مسکن: بررسي تحولات قيمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۹۴ نسبت به ماه مشابه سال قبل حاکي از کاهش تعداد معاملات به ميزان ۵/ ۸ درصد و افزايش متوسط قيمت خريد و فروش واحدهاي مسکوني به ميزان ۹/ ۳ درصد است. حجم معاملات در سال ۹۴، ۷/ ۱۵۴ هزار واحد مسکوني بود که نسبت به سال قبل ۳/ ۱۰ کاهش داشت. همچنين متوسط قيمت يک متر مربع واحد مسکوني به ۳ ميليون و ۸۹۰ هزار تومان رسيد که نسبت به سال قبل از ۸/ ۰ درصد کاهش نشان مي دهد. براساس تازه ترين گزارش بانک مرکزي از وضعيت بازار خريد و فروش مسکن در تهران، در اسفندماه سال ۹۴، تعداد معاملات آپارتمان هاي مسکوني شهر تهران به ۱۳ هزار ۱۳۹ واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵/ ۸ درصد کاهش نشان مي دهد. در اسفند ماه متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران ۱/ ۴۲ ميليون ريال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹/ ۳ درصد افزايش نشان مي دهد. بانک مرکزي در جديدترين گزارش خود از وضعيت معاملات مسکن در تهران اعلام کرد: در اسفندماه سال ۹۴ متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي در تهران ۴ ميليون و ۲۱۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۵/ ۷ و ۹/ ۳ درصد افزايش نشان مي دهد. با توجه به چشم انداز بهبود فضاي اقتصاد کلان و نيز اقدامات مناسب انجام شده توسط نظام بانکي در کمک به تسهيل اعتباري بخش مسکن، بهبود عملکرد اين بخش هم در سمت تقاضا و هم در سمت عرضه در سال ۹۵ دور از انتظار نيست.

نويسنده: فريد قديري