نوسازهای ساختمان ها و سند گارانتي

 نوسازهای ساختمان ها و سند گارانتي 

دنياي اقتصاد: وزارت راه و شهرسازي فرمول «گارانتي ساختمان هاي مسکوني نوساز» را طراحي و براي تصويب نهايي به هيات دولت ارائه کرد.بر اين اساس، مالک و سازنده پروژه ساختماني مکلف مي شوند قبل از شروع به ساخت، «بيمه نامه مسووليت» دريافت و پيش از اقدام به فروش آپارتمان ها، يک فقره «ضمانت نامه ۱۰ ساله» به ازاي هر واحد مسکوني تهيه کنند.سازنده ها با استناد به «سند فني»، کارکرد درست ساختمان ها را براي بهره برداران تضمين و هر نوع خسارت ناشي از نقص در ساخت را براي خريدار بيمه خواهند کرد.

فرمول «گارانتي ۱۰ ساله» ساختمان هاي مسکوني در وزارت راه و شهرسازي نهايي شد
سند «دوم» براي آپارتمان هاي نوساز
خريد و فروش ملک بدون ضمانت نامه فروشنده و بيمه نامه سازنده ممنوع مي شود

گروه مسکن: وزارت راه و شهرسازي براي پايان دادن به ساخت و سازهاي گُتره اي در تهران و البته ساير شهرهاي کشور، ضمن موافقت با پيشنهاد سال گذشته معاونت مسکن مبني بر «احياي مسووليت نامرئي سازنده ها در برابر خريداران واحدهاي مسکوني»، دستورالعمل «تضمين بهره برداري ۱۰ ساله ساختمان هاي نوساز» را براي تصويب و اجرا به هيات دولت ارائه کرد. در صورت تصويب اين قاعده جديد ساخت و ساز در دولت، خريد و فروش آپارتمان هاي نوساز به سند دوم –علاوه بر سند ثبت محضري مالکيت ملک- مجهز مي شود که مطابق آن، «کارکرد درست و بدون عيب و نقص واحد مسکوني» هم از سوي سازنده و هم از سوي فروشنده آن واحد براي خريدار «تضمين و بيمه» خواهد شد. گزارش «دنياي اقتصاد» از جزئيات فرمول «گارانتي ساختمان هاي نوساز» که در قالب مجموعه اي از قواعد جديد و اصلاحي ساخت وساز تدوين شده، حاکي است: مسير فعلي فعاليت هاي ساختماني در بازار مسکن تهران که فعلادر تسلط بسازوبفروش ها (سازنده هاي غيرحرفه اي) قرار دارد با اين فرمول کاملاتغيير مي کند و در اختيار شرکت هاي ساختماني (اشخاص حقوقي صاحب صلاحيت و گواهي معتبر ساختمان سازي) قرار مي گيرد.
براساس اين فرمول، شهرداري ها مکلف مي شوند در اولين اقدام مقابل درخواست مالک يا سازنده براي اخذ پروانه ساختماني، پيش از آنکه هر نوع اجازه يا موافقت نامه ساخت براي او صادر کنند، ابتدا «بيمه نامه معتبر مسووليت حرفه اي» را از متقاضي پروانه، مطالبه کنند و صرفا پس از احراز گواهي بيمه ساخت، مجاز به صدور پروانه ساخت خواهند بود. شخص سازنده يا مالک پروژه ساختماني، علاوه بر مسووليت «اخذ بيمه نامه» در شروع عمليات ساخت وساز، در پايان پروژه نيز بايد «تضمين ۱۰ ساله براي اول کارکرد درست آپارتمان و دوم جبران خسارت ناشي از عيب و نقص در ساخت» را به شهرداري ارائه کند طوري که صدور پايان کار ساختماني بدون رويت و احراز «ضمانت نامه کارکرد درست ساختمان» ممنوع مي شود. وزارت راه و شهرسازي در مقررات جديدي که براي اين منظور وضع کرده و براي تصويب نهايي به هيات دولت ارائه داده، «درج مشخصات بيمه نامه و ضمانت نامه ساختمان هاي نوساز» در هر دو متن پروانه ساخت و پايان کار ساختماني را اجباري اعلام کرده است. به اين ترتيب از زمان اجراي مقررات جديد، «پايان کار» هاي بدون اين دو مدرک، فاقد اعتبار خواهند بود. طبق اين مقررات، دفاتر اسناد رسمي نيز موظف مي شوند، قبل از انتقال محضري واحدهاي مسکوني و پيش از صدور سند ثبتي براي فروش واحدهاي مسکوني نوساز، برگه هاي بيمه نامه و ضمانت نامه ملک مورد معامله را رويت کرده و مشخصات آنها را در سند درج و ثبت کنند.
همچنين سازنده يا مالک ساختمان نوساز بايد به ازاي هر واحد مسکوني، يک برگه بيمه نامه و يک برگه ضمانت نامه کارکرد درست آپارتمان تهيه کند و به خريدار تحويل دهد که مجموعه اين دو برگه، سند فني (سند دوم) ملک مسکوني محسوب خواهد شد که در کنار سند ملکي، تداوم مسووليت سازنده نسبت به آنچه ساخته و فروخته را براي فرد خريدار، تضمين مي کند. در دستورالعمل نحوه گارانتي آپارتمان هاي نوساز تاکيد شده است: مسووليت سازنده ها به اخذ بيمه نامه از شرکت هاي بيمه و صدور ضمانت نامه کارکرد درست براي خريداران، جزو نظامات دولتي محسوب مي شود و ارتباطي به خواسته خريدار يا انصراف وي از نياز به داشتن اين دو مدرک براي خريد ملک ندارد. علاوه بر ارائه بيمه نامه هاي مسووليت طراحان و پيمانکاران ساخت که به عنوان سند دوم لازم الاجرا خواهد شد، فروشنده ساختمان نوساز مکلف خواهد شد براي هر واحد مسکوني تفکيکي ساختمان، شناسنامه فني و ملکي را به خريدار آن واحد يا نماينده خريداران واحدها تحويل و رسيد آن را دريافت کند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، موضوع ضمانت نامه ۱۰ ساله براي آپارتمان هاي تازه ساز که در قالب يکي از مهمترين مواد اصلاحيه آيين نامه کنترل ساختمان در وزارت راه و شهرسازي مورد توجه قرار گرفته، هفته گذشته به هيات وزيران تقديم شد تا پس از تصويب نهايي براي تمام ساخت و سازهاي جديد الزامي شود.
آن طور که مسوولان وزارت راه و شهرسازي و طراحان ضمانت نامه آپارتمان هاي مسکوني مي گويند در تمام کشورهاي پيشرفته دنيا مسکن به عنوان گران ترين کالاي مصرفي هر خانوار داراي ضمانت نامه صحت کارکرد است و در صورتي که طي دوره تعيين شده به عنوان مدت گارانتي، مشکل فني براي هر کدام از اجزاي ساختمان ايجاد شود سازنده آپارتمان در برابر خسارت هاي وارد شده پاسخگو خواهد بود. آن طور که در متن اصلاحيه آيين نامه کنترل ساختمان مورد تاکيد قرار گرفته در صورت تصويب اجراي گارانتي ساختمان، تضمين حسن انجام عمليات ساخت و همچنين جبران خسارت زيان ديدگان به مدت ۱۰ سال پس از تحويل ساختمان، بر عهده سازنده يا پيمانکار مربوطه است. اين در حالي است که براساس اين اصلاحيه صدور گواهينامه پايان کار ساختمان براي ساختمان هاي نوساز و هر نوع گواهي ديگري که قانونا براي انجام معاملات ضروري باشد مستلزم احراز وجود ضمانت نامه کارکرد درست ساختمان از سوي صاحب کار و به تبع از سوي شهرداري محل است و بايد مشخصات آن در گواهي هاي گفته شده درج شود. بر اساس اين ضمانت نامه سازنده متعهد مي شود عيب و نقص هاي اساسي و جبران خسارت هاي ناشي از آن را که پس از تحويل ساختمان در اثر عدم رعايت الزامات ساختماني در ساختمان و تاسيسات و تجهيزات آن ظاهر مي شود به مدت ۱۰ سال به عهده گرفته و پوشش دهد.

شرط گارانتي ۱۰ ساله براي پايان کار
بر اساس دستورالعمل ضمانت ۱۰ ساله آپارتمان هاي نوساز در صورت تصويب از طرف هيات دولت، تمام پيمانکاران و سازندگان ساختماني ملزم به تعهد ۱۰ ساله براي ضمانت بناي احداث شده هستند و اين موضوع به هيچ وجه اختياري نخواهد بود. بنابراين در صورتي که هرکدام از سازندگان يا پيمانکاران از صدور اين ضمانت نامه خودداري کنند گواهي پايان کار از سوي مراجع صدور پروانه ساختماني يعني شهرداري ها براي آنها صادر نخواهد شد. به اين معني که سازنده يا پيمانکار بدون ارائه ضمانت نامه ۱۰ ساله مجوز پايان کار ساختماني را دريافت نخواهد کرد يا گواهي پايان کار وي بي اعتبار خواهد بود. وزارت راه وشهرسازي از سوي ديگر در اصلاحيه آيين نامه اجرايي کنترل ساختمان سازندگان را مکلف کرده کليه عمليات ساختماني از جمله تعهد ۱۰ ساله ضمانت را در سامانه اي حاوي اطلاعات کاربردي و مشخصات جامع آپارتمان هاي نوساز ثبت کنند تا همه کاربران بتوانند به اين اطلاعات دسترسي داشته باشند. اين شفاف سازي اطلاعاتي علاوه بر آثار قابل توجهي که در مقابله با رانت و دور زدن ضوابط شهرسازي و همچنين گرفتن امتيازات خاص مغاير با طرح هاي تفصيلي شهرها دارد، راهکار مناسبي براي اطلاع از وضعيت گارانتي هر يک از ساختمان هاي مورد نظر است.

۵ تضمين به نفع خريداران ملک
وزارت راه وشهرسازي همچنين با تعيين پنج تضمين عمده براي ارائه از سوي پيمانکار و سازنده ذي صلاح به خريداران و بهره برداران واحدهاي مسکوني اعلام کرده فهرست عيوب و نواقصي که در صورت بروز در هر يک از آپارتمان هاي نوساز مشمول جبران خسارت از سوي سازنده و گارانتي ده ساله ساختمان مي شود، پس از تصويب نهايي اصلاحيه آيين نامه اجرايي کنترل ساختمان منتشر مي شود. با اين وجود پنج تضمين عمده اي که بر اين اساس بايد به نفع خريدار آپارتمان، صاحبکار يا هر فرد زيان ديده اي که در اثر عيب و نقص ساختمان دچار آسيب مالي يا جاني شده است از سوي سازنده در قالب گارانتي ۱۰ ساله تعهد شود، در قالب اين آيين نامه طراحي و عنوان شده است.
تضمين مهندسان طراح و محاسب در قالب بيمه نامه مسووليت حرفه اي، تضمين کنترل کننده طراحي در شکل بيمه نامه حرفه اي مشترک شخص حقيقي و شرکت کنترل کننده و تضمين بازرسي ساخت تحت عنوان بيمه نامه مسووليت حرفه اي بازرسان شخص حقيقي به صورت مشترک با شرکت بازرسي، سه گونه اين تعهدات هستند. اين در حالي است که سازنده بايد رعايت الزامات ساختماني و تعهد به جبران ناشي از بروز عيب و نقص اساسي در ساخت وساز صورت گرفته را در شکل تضمين پيمانکار ساخت به بهره برداران ارائه کند. پنجمين الزام سازنده در قالب گارانتي ۱۰ ساله ساخت، تضمين فروش است به اين معنا که پيمانکار سازنده بايد در قبال بهره بردار يا خريدار ساختمان، کارکرد درست آپارتمان و اجزاي آن و همچنين تعهد به جبران خسارت ناشي از بروز عيب و نقص اساسي را تضمين کند. اين تضمين شامل ضمانت کارکرد درست و تعهد براي جبران خسارت تمام يا هر بخش از ساختمان شامل سازه، سفت کاري، نما، تاسيسات مکانيکي، برقي و الکترونيکي ساختمان است.
وزارت راه وشهرسازي در حالي در اصلاحيه آيين نامه کنترل ساختمان، گارانتي ۱۰ ساله آپارتمان هاي نوساز را به عنوان پيش شرط قطعي دريافت گواهي پايان کار و اعتبار سنجي آن عنوان کرده است که در اين زمينه دفاتر اسناد رسمي هم مکلف شده اند در صورت تصويب نهايي اين دستورالعمل، قبل از انجام معامله آپارتمان هاي نوساز و ساير واحدهايي که مشمول اين قانون خواهند شد، علاوه بر ساير مدارک لازم براي نقل و انتقال ملک، ضمانت نامه ده ساله را هم از سازنده مطالبه کنند. در اين راستا سردفتران بايد وجود گارانتي ۱۰ ساله آپارتمان را در سند رسمي، اعلام و ثبت کنند. به گزارش «دنياي اقتصاد» فرمولي که براي گارانتي فروش ساختمان هاي مسکوني از سوي وزارت راه و شهرسازي تعريف شده است به طور اتوماتيک باعث حذف بساز و بفروش ها يعني سازنده هاي فاقد صلاحيت حرفه اي براي ساخت وساز مي شود. به اين خاطر که سازنده اي که بساز و بفروش يا فاقد صلاحيت حرفه اي تلقي مي شود قادر به تطبيق توان فني خود با استانداردهاي شرکت بيمه ساختماني نيست.
به همين خاطر شرکت هاي بيمه پروژه هاي چنين سازندگاني را اصولابيمه نخواهند کرد و بنابراين امکان صدور پروانه ساخت از سوي شهرداري براي اين گروه از سازندگان سلب مي شود. مزيت ديگر براي مردم به عنوان بهره برداران ساختماني اين است که اجراي اين فرمول باعث تفکيک و دسته بندي سرمايه گذار (صاحب پول) و سازنده (صاحب توان ساخت) مي شود، به اين معني که تمام افرادي که در سال هاي اخير به واسطه داشتن سرمايه و نقدينگي از حرفه هاي شغلي مختلف پاي ثابت بازار ساخت و ساز را تشکيل مي دهند و در ساختمان سازي دست داشتند از اين به بعد مجبور به کناره گيري از اين بازار و صرفا تامين مالي سازنده هاي مختلف براي ساخت پروژه هاي ساختماني و ادامه فعاليت در اين زمينه خواهند شد.